서울 전세 7억 돌파 — 집 없는 절반의 서울시민, 이제 어디로 가나?

지난달 서울 마포구에 사는 30대 직장인 A씨는 전세 재계약 통보를 받고 눈앞이 깜깜해졌다. 집주인이 제시한 새 보증금은 6억 8천만원. 2년 전보다 1억원이 오른 가격이었다. "월급은 그대로인데 전세금만 억 단위로 오르면 어쩌라는 건가요." A씨만의 문제가 아니다. 2026년 7월 기준, 서울 아파트 평균 전셋값은 통계 작성 15년 역사상 처음으로 7억원 장벽을 넘어섰다.

📊 숫자로 보는 충격 — 15년 만에 깨진 기록

KB부동산이 관련 통계를 발표하기 시작한 2011년 6월 이후, 서울 아파트 평균 전셋값이 7억원을 넘은 것은 이번이 처음이다. 2026년 7월 13일 기준 집계된 서울 아파트 평균 전세가격은 7억 458만원. 불과 1년 전인 2025년 7월(6억 4,944만원)과 비교하면 5,514만원(+8.5%)이 올랐다.

더 충격적인 건 가속도다. 2024년 5월부터 2026년 7월까지 단 2년 사이에 1억원이 뛰었다. 아이 한 명 대학 등록금 4년치가 전세 오름폭에 통째로 사라진 셈이다.

🔍 왜 이렇게 됐나 — 공급 절벽 + 실거주 의무 덫

전문가들은 이번 전셋값 폭등의 원인으로 두 가지를 꼽는다. 첫째는 공급 절벽이다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 강화됐고, 이는 곧 시장에 나오는 전세 물건 자체가 씨가 마른다는 의미다. 집을 사도 직접 살아야 하니, 전세를 놓을 여유가 없다.

둘째는 입주 물량 감소다. 2026년 수도권 입주 예정 물량이 전년 대비 눈에 띄게 줄었다. 8월에 전국 1만 9,272가구가 입주를 시작하지만, 이는 일시적 숨통에 불과하다는 게 전문가들의 진단이다. 9월 이후 또다시 '입주 절벽'이 예고돼 있다.

"전세가 없으니 월세로 밀려나고, 월세도 오르니 외곽으로 밀려납니다. 서울에서 살 권리가 사라지고 있어요." — 서울 전세 피해자 지원센터 상담사

🕵️ 숨겨진 이면 — 청년과 무주택자가 더 가파른 절벽에 서 있다

평균 7억이 문제인 이유는 단순히 '비싸서'가 아니다. 서울 임차 가구 비율이 53.4%라는 사실을 직시해야 한다. 서울시민 둘 중 한 명 이상이 집을 빌려 산다. 전세 7억은 이 절반이 매 계약마다 직격탄을 맞는다는 의미다.

가장 취약한 집단은 청년이다. 2025년 기준 20·30대 주택 보유율은 27.7%로 역대 최저를 기록했다. 서울 내 청년 가구 약 115만 가구 중 무려 90%가 임차로 거주하며, 이 중 54%는 월세를 낸다. 원룸 평균 월세는 10년 사이 49만원에서 80만원으로 63% 치솟았다.

💥 나에게 어떤 영향이 오나 — 전세에서 밀리면 월세, 월세에서 밀리면 외곽

전세 7억이 현실화되면 연쇄 도미노가 시작된다. 전세를 감당 못 한 세입자는 월세로 전환하고, 월세 시장의 수요가 폭증하면서 월세도 함께 오른다. 강남·서초·용산 같은 인기 지역은 이미 반포동 기준 월 2,000만원짜리 고급 임대가 즐비하지만, 외곽 반지하는 여전히 월 100만원대로 극단적 양극화가 고착되고 있다.

전세대출 한도 규제는 이 상황을 더 악화시킨다. 정부가 가계부채 관리를 강화해 다주택자 담보대출 만기연장을 막은 영향으로 일부 집주인들이 전세보증금을 서둘러 돌려받거나 올리면서 시장 불안을 가중시키고 있다.

🏛️ 정부 대응은? — 대책 발표 '임박'이지만 글쎄

청와대 경제성장수석은 지난 7월 27일 "전월세 대책을 조만간 발표할 예정"이라고 밝혔다. 이르면 8월 말 세제개편안과 함께 부동산 종합대책이 나올 것으로 관측된다. 정부가 준비하는 주요 카드는 세 가지다.

첫째, 안심신탁사업 도입이다. 전세보증금을 공적 기구가 수탁해 관리하는 방식으로, 전세사기를 원천 차단한다는 구상이다. 둘째, 공인중개사 근거자료 강화다. 신탁원부와 건축물대장 등본 확인을 의무화해 임차인이 계약 전 위험을 미리 알 수 있도록 한다. 셋째, 청년 월세 지원 확대다. 전세사기 피해자, 청년 한부모 가족, 무자녀 신혼부부까지 지원 대상을 넓힌다.

그러나 전문가들은 회의적이다. 임차인 보호와 보증금 반환 대책은 수요 관리에 불과하다. 핵심인 공급 확대 없이는 전셋값을 잡을 수 없다는 것이 시장의 공통된 목소리다. 서울시는 2030년까지 청년주택 7만 4,000가구를 공급하겠다고 발표했지만, 지금 당장 계약 갱신에 직면한 세입자에겐 먼 미래 이야기일 뿐이다.

🔭 전망 — 하반기 또 오를까?

전문가들은 8월 입주 물량 증가(전국 1만 9,272가구)로 단기 숨통이 트일 수 있다고 본다. 하지만 9월 이후 다시 '입주 절벽'이 예고돼 있어, 전셋값 상승 기조는 하반기 내내 이어질 가능성이 크다. 한국건설산업연구원은 2026년 수도권 아파트 가격이 연간 2% 추가 상승할 것으로 전망했다. 7억 전세가 7억 5천만원이 되는 건 시간문제일 수 있다.