청약 가점 계산법 —
무주택기간·부양가족·통장 가입기간별 점수

1. 청약 가점제란 — 점수 높은 순서로 뽑는 방식

민영주택 일반공급에서 1순위 경쟁이 생기면 가점제와 추첨제로 나눠 당첨자를 정한다. 가점제는 세 항목의 점수를 합산해 높은 사람부터 당첨시키고, 추첨제는 점수와 무관하게 무작위로 뽑는다. 두 방식을 어떤 비율로 적용하는지는 단지의 위치(투기과열지구·청약과열지역 등)와 전용면적에 따라 다르고 입주자모집공고문에 적혀 있다. 공고문에서 내가 넣으려는 면적형의 가점제 비율을 먼저 확인해야 한다.

가점제는 시간이 쌓아 주는 점수다. 세 항목 중 두 개(무주택기간, 통장 가입기간)는 시간이 지나야 오르고, 나머지 하나(부양가족)는 가족 구성에 달려 있다. 그래서 같은 나이라도 가족 수가 많고 무주택 기간이 긴 사람이 유리하고, 신혼부부·청년이 가점제로 서울 인기 단지에 당첨되기는 구조적으로 어렵다.

2. 항목별 배점 — 84점은 이렇게 나뉜다

① 무주택기간 (최대 32점)

기산점은 만 30세가 되는 날이고, 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 최초 혼인신고일이다. 이 기산점부터 입주자모집공고일까지 세대원 전원이 주택을 갖지 않은 기간이 점수가 된다. 무주택 상태가 중간에 끊기면(주택을 샀다가 처분한 경우 등) 처분 시점부터 다시 센다. 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간이 0점이다.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
30세 미만 미혼	0점	8년 이상~9년 미만	18점
1년 미만	2점	10년 이상~11년 미만	22점
1년 이상~2년 미만	4점	12년 이상~13년 미만	26점
3년 이상~4년 미만	8점	14년 이상~15년 미만	30점
5년 이상~6년 미만	12점	15년 이상	32점

공식: 무주택기간이 N년 이상(N=1~14)이면 (N+1)×2점, 1년 미만은 2점, 15년 이상은 32점.

② 부양가족 수 (최대 35점)

부양가족은 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(미혼 자녀)이며 청약통장 가입자의 주민등록등본에 올라 있어야 한다. 배우자가 분리세대여도 포함된다. 직계존속은 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양한 경우에만 인정된다. 본인은 인원에 넣지 않고 5점이 기본으로 주어진다.

부양가족 수(본인 제외)	0명	1명	2명	3명	4명	5명	6명 이상
점수	5점	10점	15점	20점	25점	30점	35점

③ 청약통장 가입기간 (최대 17점)

입주자모집공고일 현재 청약자 본인 통장의 가입기간으로 계산한다. 통장을 다른 종류로 전환하거나 예치금을 바꾸거나 명의를 변경해도 최초 가입일이 기준이다. 6개월 미만은 1점, 6개월 이상~1년 미만은 2점, 그다음부터 1년마다 1점씩 오른다.

가입기간	점수	가입기간	점수
6개월 미만	1점	5년 이상~6년 미만	7점
6개월 이상~1년 미만	2점	10년 이상~11년 미만	12점
1년 이상~2년 미만	3점	14년 이상~15년 미만	16점
2년 이상~3년 미만	4점	15년 이상	17점

3. 계산 사례 — 두 가지 가정

공식 계산은 한국부동산원 청약홈의 청약가점계산기에서 할 수 있고, 실제 청약 접수 때는 청약홈이 무주택기간·부양가족을 등본·가족관계 자료로 확인한다. 점수를 잘못 입력해 당첨된 경우 부적격 당첨자로 처리돼 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있으니, 입력 전에 등본으로 세대원 구성을 확인해야 한다.

4. 점수가 깎이거나 어긋나는 흔한 실수

• 세대원 중 한 명이라도 주택이 있으면 무주택이 아니다. 무주택기간은 본인만이 아니라 세대원 전원의 주택 소유를 기준으로 본다.
• 등본에 없는 가족은 부양가족이 아니다. 따로 사는 부모님이나 다른 세대로 잡힌 가족은 계산에 넣을 수 없다.
• 직계존속은 3년 부양이 필요하다. 등본에 올린 지 3년이 안 됐다면 부양가족 점수에서 빠진다.
• 통장 가입기간은 해지하면 끊긴다. 급하게 돈이 필요해 해지하면 최초 가입일 기준의 점수가 사라지므로, 대출이나 납입 조정을 먼저 검토해야 한다.
• 혼인신고일은 무주택 기산점이 될 수 있다. 만 30세 전에 혼인했다면 기산일이 앞당겨지는 만큼 등본과 혼인관계증명서로 날짜를 확인한다.

5. 가점제가 아닌 길 — 추첨제와 특별공급

점수가 낮다고 청약을 포기할 이유는 없다. 같은 단지에서도 추첨제 물량은 점수와 관계없이 1순위 자격만 있으면 뽑히고, 신혼부부·생애최초·다자녀 등 특별공급은 가점이 아닌 별도 자격과 소득·자산 기준으로 심사한다. 가점제 물량 비율은 지역과 면적별로 갈리기 때문에, 내 점수가 60점 미만이면 추첨 물량이 많은 중소형·대형 면적이나 경쟁이 낮은 지역부터 비교하는 것이 현실적이다.

6. 이면 — 서울은 가점 60점대가 당첨선이다

언론이 청약홈 자료를 집계한 보도에 따르면 청약 경쟁률 상위 10개 단지 가운데 8곳이 서울이었고, 이들 단지의 평균 당첨가점은 서울 64.12점, 경기 48.89점, 인천 49.03점이었다. 서초·반포의 신축 단지는 70점을 넘긴 사례도 있었다(아크로 드 서초 74.70점, 오티에르 반포 72.30점). 84점 만점 중 60점대를 넘으려면 무주택 15년 안팎에 부양가족 3~4명이 필요하다는 뜻이다.

이 구조는 청년·신혼부부에게 불리한 방향으로 작동한다. 가점제 자체가 무주택 장기 보유자와 다자녀 가구를 우대하도록 설계됐고, 그래서 정책은 특별공급과 추첨제 비율 조정으로 균형을 맞추려 한다. 제도가 바뀌는 지점은 공고 시점의 규칙으로 판단해야 하고, 이 글의 점수표도 주택공급에 관한 규칙 개정 시 달라질 수 있다.

7. 나에게 미치는 영향 — 체크리스트

• 청약홈 가점계산기에 등본 기준으로 입력한다. 무주택기간 기산일과 부양가족을 등본·혼인관계증명서로 확인한다.
• 통장 가입일을 확인한다. 전환·증액을 했어도 최초 가입일이 기준이다. 배우자 통장도 조회해 합산 3점 가능성을 본다.
• 공고문에서 가점제 비율을 본다. 넣으려는 면적형이 가점제인지 추첨제인지에 따라 전략이 달라진다.
• 내 점수와 지역 당첨선을 비교한다. 서울은 60점대, 경기·인천은 40점대 후반이 최근 보도 기준 평균이다.

8. 전망과 행동 제안

가점은 하루아침에 오르지 않는다. 무주택기간과 통장 가입기간은 유지하는 것만으로 해마다 각각 2점과 1점이 쌓이고, 부양가족은 가족 구성의 변화에 따라 5점씩 움직인다. 지금 할 수 있는 일은 통장을 해지하지 않고 유지하는 것, 주택 소유 여부와 세대원 구성을 점검하는 것, 그리고 내 점수대에서 당첨 가능성이 있는 지역과 물량 유형을 고르는 것이다. 청약 제도는 규칙이 자주 바뀌므로 신청 전 청약홈의 최신 공고와 규칙을 확인해야 한다.

※ 본 아티클은 주택공급에 관한 규칙과 청약홈 안내, 언론 보도를 정리한 정보성 콘텐츠이며 개별 청약 자격에 대한 판정이 아닙니다. 가점 산정 기준과 가점제·추첨제 비율은 규칙 개정과 단지별 입주자모집공고에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 자격과 점수는 청약홈(applyhome.co.kr)과 해당 단지 공고문에서 확인하시기 바랍니다. 당첨가점 수치는 보도 집계이며 전체 단지 평균이 아닙니다.